임대아파트 분양전환 의혹 많아 - 영천 청솔아파트

 

             임대아파트 분양전환 의혹 많아 - 영천 청솔아파트

 

최근 한 임대아파트가 분양전환 되면서 뒷말이 무성하다. 영천시 망정동 우로지 인근의 청솔 임대아파트는 지난해 가을부터 분양전환을 시작하면서 분양가 부풀리기, 시설 원상복구비용 과다청구, 입주자대표회장 자격시비 등 온갖 의혹들이 난무하고 있다. 이 아파트는 2001년 (주)한국토지신탁이 대지면적 39,452㎡에 총 645세대의 공동주택(임대아파트)을 완공해 임대사업을 해오다가 2010년 17세대는 우선분양하고 나머지 628세대를 천안시 소재 ‘ㄱ’종합개발주식회사에 2010년 12월 모두 매각했다. 이 과정에서 ‘ㄱ’종합개발은 지방세감면특별법 제31조와 관련해 취득세, 등록세, 교육세 등 지방세 100%를 감면받았다. 그러나 ‘ㄱ’종합개발이 지난 가을부터 곧바로 임대아파트의 분양전환을 시작하면서 금융권대출, 세무 등을 포함한 각종 의혹이 고개를 들고 있다.

◆ 분양 실거래가 부풀리기 의혹

이 아파트 분양이 본격적으로 시작되기 직전 ‘ㄱ’종합개발은 2011년 7월 1일 회사직원 명의로 아파트 1가구를 등기하면서 허위매매계약을 체결하고 실거래가를 5,000만원으로 신고해 최초 분양가 부풀리기 의혹을 받고 있다. 이를 계기로 이 아파트 분양가는 2010년 10월 3,600만원 이던 것이 1년이 지난 2011년 11월에는 6,300만원으로 치솟고 현재는 6,800만원으로 분양가가 두 배 가까이 뛰었다는 주장이다. 작년 가을부터 영천지역 아파트가격이 급상승하기 시작한 것과 결코 무관하지 않다는 해석이다. 실제 망정동의 한 아파트(75㎡, 23평)도 7~8,000만원에 거래되던 것이 올해부터 1억~1억2,000만원 가까이 매매가가 형성되는 등 지역 아파트매매가가 이유 없이 상승기류를 탔다. 이와 관련해 지역의 한 부동산 전문가는 “전국적으로 아파트가격이 하향세를 지향하고 있고 2012년 현재 영천시 주택은 4만638호로 보급률이 107%다. 주택수요가 부족한 것은 아니다. 이 아파트의 최초 분양가가 지역 아파트 가격을 부추기는 견인차 역할을 했다.”며 대책 없이 일괄 매각한 한국토지신탁을 비난했다. ‘ㄱ’종합개발은 한국토지신탁으로부터 이 아파트를 1층(1채기준) 3610만원, 2층 3630만원, 3층 3,660만원, 5층~14층 3,690만원, 15층 3,670만원 등 평균 약 3,700여만원에 628세대를 매수해 현재 절반가량인 약 330세대가량 분양이 완료된 상태다.

◆ 입주자대표회의 회장 ‘낙하산’

현재 이 아파트 입주자대표회의 회장(이하 대표회의)은 2011년 7월 19일자로 영천시에 대표회의(박 모씨) 신고를 완료했다. 이 아파트 분양이 막 시작되든 시점이다. 그러나 대표회의 박 모씨는 당시 이 회사와 관련있는 직원이었으며 대표회의 선거후보 자격요건을 갖추기 위해 대표회의 선출직전인 작년7월1일 회사소유의 이 아파트 103동 한 세대를 회사와 협의해 자신의 명의로 등기하고 거주 신고를 필했다. 즉 회사의 분양업무와 임대업무관리를 거주민 저항 없이 원만하게 처리하기 위해 의도적인 대표회의 장악이라는 해석이 가능한 대목이다. 실제로 박씨 또한 이점에는 이견을 달리하지 않고 있다. 여기에 대다수 주민들도 ‘ㄱ’종합이 매수할 당시 3,600만원 이었던 아파트의 매매가가 채 1년 반 만에 6,800만원으로 급등한 것을 보면 이유 있다는 평가다. 하지만 ‘ㄱ’종합은 박씨의 주장과는 상반된 견해를 보이고 있다. 회사는 박씨 명의로 등기된 세대를 지난달 19일 ‘진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기말소 가처분신청’을 대구지방법원에 제출했다. 이 가처분은 박씨가 동 세대를 매매, 전세권, 저당, 임차권설정 등 금지사항까지 포함하고 있다. 그러나 박씨는 회사의 가처분 보다 17일 앞선 지난달 2일 서울거주 김 모씨에게 상당 금액의 근저당을 서둘러 설정했다. 하지만 회사는 이 근저당 까지 ‘사해행위’라며 지난달 24일 근저당권말소에 대한 가처분신청을 추가로 법원에 제출해 박씨와 갈등을 빚고 있다.
이런 가운데 대표회의 장악에 주춧돌로 사용되었던 박씨 명의의 아파트 소유권리를 놓고 회사와 직원 간 법정투쟁으로 비화되고 있다.

임대아파트에서 분양전환한 문제의 아파트

◆ 계약서 임차인 불리조항 삽입

‘ㄱ’종합은 임대차계약서를 일방적으로 수정 또는 신설조항을 삽입해 임차인에게 불리하도록 작성되었다는 의혹도 받고 있다. 2001년 이 아파트가 완공되어 처음 입주한 임차인들은 (주)한국토지신탁(이하 한토)과의 임대차 계약서를 사용했다. 그러나 2010년 년말이후 ‘ㄱ’종합이 주인이 된 후부터 당초 한토의 임대차계약내용이 제대로 승계되지 않았다. 이 때문에 임차인들이 크게 손해를 입고 있다는 주장이 제기됐다.
새 임대차 계약서 1조에는 임대료 등 연체시 3개월까지 10%, 이후부터는 매 1개월마다 2%씩 누진 가산해 납부하도록 해 한토 당시 연체 1개월까지 5%, 3개월 8%, 6개월 초과 10%보다 과다하게 변경되었으며, 2조의 임대료(월세)기준일은 한토당시 퇴거일이 한달의 정산일이 아닌 중간일수에 해당될 경우 퇴거 월의 임대료 등을 일단위로 산정하던 것이 ‘ㄱ’종합은 퇴거하는 일과 관계없이 해당 월 한 달간의 임대료를 모두 납부해야하는 등 임차인들이 일방적으로 불리한 위치에 놓여 있다는 계산이다. 또 3조에는 주택관리를 ‘ㄱ’종합이 지정한 관리인과 계약하도록 강제해 관리주체(입주민대표회의)의 권리를 침해하고 있다는 해석이 뒤늦게 설득력을 얻고 있어 많은 입주민들의 불만이 크질 전망까지 낳고 있다. 특히 새 계약서 제 8조 및 특약사항 때문에 10년 가까이 새들어 살아온 임차인들이 아파트를 떠나면서 ‘울며겨자먹기’로 과다한 시설 복구비를 임대보증금에서 차감당하는(본보 731호 2면) 등 큰 손해를 입고 있는 것이 계약서상 ‘을’에 해당하는 임차인들의 현주소다. 다행이 이 시설복구비 과다청구부분은 확인을 거쳐 뒤늦게라도 다시 반환해 준다고 하니 기대해 볼 대목이다.

◆ 영천시 지방세 50%만 추징

지역의 한 임대아파트 분양전환사업을 취재하는 과정에서 이러한 일이 비단 영천지역에 국한하는 것만은 아니었다. 지난 16일 ‘ㄱ’종합개발의 천안 본사 대표이사(최 모씨)로부터 전화 인터뷰에 대한 답변을 들었다. 그러나 실제 서류상의 대표이사는 송 모씨로 되어있었다. 서류상의 대표이사 이름이 다르다는 지적에 대해 최 모씨는 “자신이 실제 실무자로 사장이다.”고 말했다. 전남 여수의 한 임대아파트 역시 영천과 상황이 별반 다르지 않았다.
‘ㄷ’개발이라는 업체가 2010년부터 2011년 11월까지 여수 청솔임대아파트 1,878세대 중 우선분양과 일반분양을 제외한 458세대를 매수해 곧바로 분양전환사업을 마쳤다. 약 4,700여만원에 사들여 6,200여만원에 되팔아 짧은 기간에 고수익을 올렸다는 후문이다. 이 과정에서 매수당시 지방세감면을 100% 받았다가 여수시로 부터 분양하면서 감면받은 지방세 100%를 다시 추징 받았다. 지방세감면특별법 제31조 2항을 근거로 들었다. 영천시 세정과는 같은 법을 적용하면서도 50%만 추징해 지자체간 세금의 저울도 형평성이 없다는 지적이다. ‘ㄱ’종합은 천안, 영천에서 그리고 ‘ㄷ’개발은 여수, 원주, 태안, 제주에서 각각 유사한 부동산 임대 및 분양사업을 하고 있는 것으로 알려졌다.
또 ‘ㅇ’개발은 안성과 천안에서 활약하고 있는 것으로 파악되는 등 수십 개의 부동산 법인들이 전국에서 유사 사업으로 호황을 누리고 있다. 여지없이 한국토지신탁이 지나간 자리에는 이들 업체가 미분양 임대아파트 해결사 노릇을 톡톡히 하고 있는 것이다. 한 부동산 전문가는 “한시적 지방세감면 혜택을 무기로 친인척이나 가족 등 바지사장을 내세워 불필요한 법인의 경비 등을 지출하는 방법으로 각종 세금탈루의 의심이 가는대목이다.”며 고개를 흔들었다. 그는 또 “통상 공공건설임대아파트를 매수할 경우 매수금액의 50%를 기금대출하고 임대보증금을 합하면 오히려 종잣돈 없이 수백억원의 분양차익을 얻을 수도 있다.”는 증언이다.
장지수 시민기자