아파트분양 신청시 계약자의 관계, 계약서에는 99% 불리

아파트분양 신청시 계약자의 관계, 계약서에는 99% 불리
빨리 계약자 협의회 구성하고, 단계적으로 현장 점검과 확인이 필요
내 집 공사하면서 2년 6월 동안 한 번도 현장 안 가본다면 어떤 일이...

 

 

 

아파트 기획 시리즈 첫 번째 보도 내용을 요약하면 아파트는 분양사무소에서 분양 신청을 하고 계약하면 계약과 동시에 계약자가 주인이다. 계약서에는 시행사(신탁회사)와 계약자뿐이다. 한신아파트를 예를 들면 한신은 시공사다. 계약과는 아무런 상관이 없다. 한신은 계약자와 시행사에 아파트란 물건을 다 만들어 납품하는 식으로 보면 된다.
그러므로 주인인 계약자는 돈 만 지불하는 것이 아니라 여러곳을 곰곰이 점검해 봐야 한다. 개인이 단독주택을 짓는 것처럼,         
계약자는 공사가 완료하고 들어가 살다보면 주변과 공사에 문제점을 발견하고 해결하려고 나서면 건축에 대한 하자는 시공사가 하자 보수를 일정기간 보증해주지만 주변이 소음, 먼지, 악취, 도로미 개설 등으로 분양 당시 상황과 다르면 시행사를 찾아가 해결책을 찾으려면 없어지는 시행사가 수두록 하다는 것,         

                                                                                                                        - 지난주 내용 요약

 

 

-모델하우스내 상담직원 모두 수당제 운영

 

이번 주에는 분양하면 분양신청과 계약자의 관계는 어떻게 되는지를 알아본다.
아파트 분양 모델하우스에서 분양 신청하는데, 이때 모델하우스 내 계약 관련 사람들의 상당히 많다. 이들은 모두 분양대행사 사람들이다. 분양대행사는 회사 마다 규모가 다르나 5-8명 정도의 직원들이 있는 곳이 대부분이다. 요즘은 큰 도시 일간지 언론사에서도 분양대행사 까지 한다고 하니 분양대행사는 아무나 하는 것으로 인식됐다.

모델하우스내에는 수십 명의 직원들이 있는 것처럼 보이나 대부분 계약직 직원이며, 상담사는 건당 얼마씩 받는 수당(한 채 계약 시 30만 원 전후 받는다는 소문)제로 운영하고 있다. 위에서 한신의 경우를 예를 들었으나 분양시 한신과는 별다른 상관이 없으며, 한신 직원들은 하나도 없다. 한신은 앞서도 언급했듯이 공사하고 아파트를 납품만 하면된다.

 

지난해 12월 한신휴플러스 아파트 분양사무실, 상담사 직원들이 많이 있으나 모두 계약직이라, 한신과는 전혀 상관없으며, 분양대행사에서 계약하고 일정기간 일한다

 

 

계약서에 도장을 찍으면 계약서는 모래알 같은 글씨로 쉽게 볼 수 가 없다. 읽어 보는 사람은 거의 없다. 도장을 보면 게약자와 시행사인 신탁회사와 이름 모를 회사(신탁회사 위탁자) 3자 도장만 있다.
계약서 앞부분에는 중도금 무이자 납부 안내가 장황하게 적혀있다. 한마디로 당신 이름으로 대출하면 제때 갚고 제때 이자 지불하고 안내면 불이익 받는 다는 것이다.
계약자들이 불리하게 따라야 할 사항만 나열됐다.

 

계약서는 어디 한 구석에도 계약자를 존중하고 우대하는 내용은 전혀 없다.
한마디로 계약은 무조건 따라야 하며, 시행사의 크고 작은 잘못도 감수하고 가만히 있으라는 말 뿐이다.
이런 상황에서도 공사하는 현장을 일일이 점검하지 않는 다는 것이 말이 되는 소리다.
아무리 감리가 있다고 한들 다 짓고 나면 무슨 소용이 있겠느냐
주인인 계약자들은 내 집처럼 관심을 가져야 한다. 10% 계약금과 중도금이 나간 만큼 철저한 관심을 가져야한다.

 

-계약자 협의회 구성 필요, 99% 불리한 계약서

 

모델하우스는 인테리어 홍보 관이지 우리가 사는 집을 직접 확인 할 수는 없는 문제다.
계약자들은 계약한 다음부터 몇몇이 모여 협의회를 만들어 분양사무실에서부터 완공까지 공사가 원만하게 진행되도록 아파트 건축 대표자들과 항상 대화를 가져야 한다.
그리고 계약서에 없는 사항인 에어컨 설치에서부터 각종 실내 중문, 현관 열쇠, 방범창 등은 주인인 계약자들이 나서 경쟁 입찰 방식으로 업체를 선정해 설치하는 것이 좋다.

 

 

일반적으로 눈이 좋은 사람도 볼 수 없는 아파트분양 계약서, 이럴땐 상담원들이 계약자들이 알아야 할 중요사항을 밑줄 치거나 소리로 빠르게 읽어 줘야 한다

 

 

보통 분양대행사에서 이들 업체와 ‘밀담’을 통해 계약자들에 안내 해 준다는 명분아래 계약자들 앞으로 우편 발송, 업체를 소개하는 행위가 비일비재하다.(계약서에는 개별인테리어는 입주하고 잔금을 모두 지불한 뒤 해야 한다고 표기)

이런 행위는 불법이다. 계약서를 위반했을 뿐 아니라 계약자 앞으로 광고지를 넣어 보내는 자체가 개인정보보호법 위반이다. 계약자들 동의 없이 함부로 문자나 우편으로 ‘안내’를 명분으로 보낸다는 것은 분명 위법이다. 이를 해결하기 위해서는 분양대행사에서 계약자 대표들을 모아서 의논 한 뒤 업체를 선정하고, 동의를 구한 뒤 우편으로 보내야 하는 것이다.

업체 선정도 계약자들과 협의를 한 뒤 선정해야 하며, 건축물 외 모든 사항은 계약자들과 협의를 한 후 진행해야 한다. 계약자가 주인이다는 말이다.  

주차장, 층간소음, 보일러 열효율 1등급짜리 설치(모델하우스) 등은 완공까지는 년 2년6월의 시간이 걸린다. 실제 보일러를 낮은 등급으로 설치하는 등 보일러 등급차이에 가스비와 전기요금이 차이가 있는데, 몇 년 사용하면 보일러 사고도 남는 금액이다.
지금부터라도 계약자들이 진짜로 사는 집을 만들어야 한다.

 

 

-꼭 읽고 알아야할 계약서 원문

 

계약서를 살펴보면, 1, 재산의 표시 주거전용, 대지지분 등을 알리는 계약면적과 입주예정일 등이 적혀있다. 2, 분양금액에 대해서 계약금 10%, 중도금 무이자 납부일, 계약해지, 연체금, 위약금, 잔금납부 등이 있다. 3, 공과금 부담, 입주절차, 마이너스 옵션품목, 발코니확장, 벽채설치여부 등으로 크게 나눈다.
마지막으로 중요한 기타사항중에는 견본주택( 이하 모델하우스로 표현)내 설치한 자재의 품절 품귀에 의한 설치불가시 동일재질이나 동일가격으로 변경시공 될 수 있다, 모델하우스와 각종 인쇄물의 구조와 위치 등이 신고 등에 따라 일부 변경 될 수 있다.

 

계약자인 ‘을’은 건물색, 옥외시설 및 세무사항인 가구류 바닥재 마감재 등은 실제 시공시 모델하우스와 다를수 있으며, 인허가 과정에서 변경될 수 있다. 발코니 확장 면적은 단위세대 구조에 따라 차이가 있을 수 있다. 모델하우스내 콘센트, 스위치 등 위치가 변경될 수 있다. 모델하우스에 설치된 조감도 위치도 투시도 카탈로그 및 각종 인쇄물의 이미지는 이해를 돕기 위한 것이므로 실제와는 차이가 있을 수 있으며, 시설물의 위치와 규모는 측량 및 각종 심의 결과에 따라 변경될 수 있다.

 

 

계약서 일부를 확대했다, 모두 변경될 수 있다는 내용이 각 항마다 들어가 있다, 이를 모두 읽어 보지도 않고 사인했다

 

 

단지 주변도 분양시점에 표현된 조감도 배치도 모형이 입주시와 다를 수 있다.  을을 계약 체결전 사업현장을 방문해 주변시설을 확인하고 인지한 후 계약을 체결하고 체결 후 현장 미확인 사항 민원사항에 대해 시행사(갑)에 물을 수 없다. 향후 주변 고층건물에 대해 일조권 조망권 사생활 침해권 등이 침해 될 수 있음을 인정하고 침해로 인한 손해를 갑에게 청구하지 않는다. 실내 습도 생활여건에 따라 발코니 창호 유리창 등에 결로현상이 발생할 수 있는데, 계약자는 주기적으로 실내 환기 등 결로 발생 상황을 예방하려고 노력해야 하며, 사용자 관리 및 주의 부족으로 발생하는 내용에 대해 인지하고 동의 해야한다. 

 

각종 홍보물에 표시된 개발계획 예정은 예정사항으로 향후 변경될 수 있음을 인지하고 이에 동의한다. 부대복지시설의 구성은 인허가 과정이나 현장 여건에 따라 변동될 수 있으며, 마감재도 변동될 수 있다. 개별 인테인테리어는 입주지정 개시일 후 잔금 완납 후 해야 한다. 건폐율 용적률 주차대수 조경면적 등은 법적인 규정 내에서 일부 변경될 수 있다.  차량출입구 전기실 주차장 저수조 경로당 근린생활시설 보육시설 어린이놀이터 등에 인접한 일부세대는 소음으로 생활권 침해가 있을 수 있다.

위 사항을 계약자들이 모두 동의한 상태다. 계약서 밑에는 위사항을 설명 듣고 숙지하였음을 확인한다고 사인했다.

 

아파트 계약서가 99% 불리함에도 불구하고 계약자들은 읽어 보지도 않고 모두 서명했다

 

 

단 한 가지도 계약자에 유리한 점은 찾아볼 수 없는 것이 아파트 계약서다, 보험회사 계약서 뺨칠 정도다. 모래알 보다 더 작은 글씨로 표기돼 있어 볼래야 볼 수 없는 것이 계약서 내용이다. 이를 땐 몇몇 중요사항은 밑줄 쳐 모델하우스 상담원이 설명해 주어야 한다. 설명도 없이 모두 사인했다.

 

소송이 진행되면 누구도 볼 수 없는 글 크기로 상대방에 상황을 설명하지 않았다는 것이 다소 유리한 입장(이를 반영하는 것이 보험회사에서 보험 가입 시 녹음해서 모두 들려주는 것)에 설 수 있으나 긴 소송보다 지금 바쁜 일을 잠시 뒤로하고 현장을 한번쯤 점검하는 것이 가장 좋은 방법이다. 약 2년 6월 동안 내 집 공사 현장을 한 번도 안 가본다면 어떤 일이 생길지 상상해보자.